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MarketBeat Investissement France Bureaux < 20 M€ T3 2017

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

MarketBeat France Investissement Inférieur à 20M T3 2017

Des bureaux : petite baisse de régime !

Malgré un contexte économique porteur, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activité) accuse un léger repli d’une année sur l’autre : -9% en volume et -4% en nombre de transactions.

De janvier à la fin de l’été 2017, les volumes investis s’inscrivaient parfaitement dans les pas de 2016 mais en à peine un mois, une décélération de près de 20% des montants cédés en bureaux a creusé l’écart. En effet, 9,5 milliards d’euros ont été investis en 2017 contre 11,9 milliards d’euros à la même époque de l’année précédente. Ainsi, la part des bureaux représente désormais deux tiers des volumes de l’année 2017 contre 70% du volume total de l’année 2016.

L’afflux de liquidités est par définition favorable au segment des deals d’un montant significatif c’est à dire supérieur à 100 millions d’euros. En haut de cycle (années 2007, 2014-2016), ces transactions de bureaux ont ainsi représenté 60% des volumes investis à rapprocher d’une moyenne décennale proche de 50%.

Bureaux < 20 M€ : 11% du volume total

Au cours des 10 dernières années, un peu plus d’1,4 milliard d’euros de cessions ont été enregistrées sur le segment des opérations inférieures à 20 millions d’euros soit 12% du volume total. Tombées à moins de 8% en 2015, ces transactions ont, en 2017, concentré 11% du montant total investi, pour un peu plus d’un milliard d’euros, retrouvant ainsi son niveau moyen sur 10 ans.

Depuis le début de l’année 2017, 140 cessions inférieures à 20 millions d’euros ont été observées sur le marché français. Malgré un nombre comparable d’une année sur l’autre, les volumes accusent une baisse de 13% d’une année sur l’autre, à comparer à 21% pour les volumes supérieurs à 20 millions d’euros. Parmi les principales réalisations du trimestre on compte entre autres : l’acquisition par STAM France IM du « 73 Anjou », la Vefa « Pégase » sur la commune du Haillan à proximité de Bordeaux (acquéreur : UNOFI GESTION D’ACTIFS) ainsi que l’acquisition par HERACLES INVESTISSEMENT d’un immeuble de bureaux à Vélizy.

Régularité & Efficacité

Historiquement, le volume annuel investi en bureaux d’une taille unitaire inférieure à 20 millions d’euros oscille entre 1 et 1,8 milliard d’euros par an avec une moyenne à 1,4 milliard d’euros. Avec une régularité trimestrielle de 340 millions d’euros en moyenne, le montant des cessions de l’année 2017 dépasse déjà la barre symbolique d’1 milliard d’euros et devrait en fin d’année se rapprocher de sa moyenne décennale (1,4 milliard d’euros) sans toutefois renouer avec les niveaux records des années 2016 (1,8 milliard d’euros) et 2007 (1,7 milliard d’euros).

Chassé croisé des petites et grandes transactions

Comparativement aux années 2015 et 2016, la part des investissements entre 10 et 20 millions d’euros a diminué au profit des deals de petite taille  - ceux inférieurs à 5 millions d’euros - qui comptent d’ores et déjà 54 signatures depuis le début de l’année 2017, soit quasiment le nombre de transactions réalisées en année pleine en 2016 (60). Ces variations du nombre de transactions ne sont pas suffisantes pour venir impacter significativement la composition des volumes investis : de l’ordre de 60% pour le segment 10-20 millions d’euros et autour de 10% pour les tout petits volumes.

Avec 43 transactions intermédiaires recensées depuis le début de l’année, la part des bureaux de 5 à 10 millions d’euros se maintient à 27%, un ratio identique à celui observé en 2016 (26% en année pleine).

Téléchargez l'étude complète ci-dessus pour en savoir plus.

Cushman & Wakefield