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Pop-Up Market IDF Bureaux Ventes T4 2016

Ce qui suit est un résumé

Vente de bureaux libres en Ile-de-France :

Un marché porteur mais sous tension

Paris, 28 février 2017 – Dans sa dernière note de conjoncture immobilière, Cushman & Wakefield France analyse le marché 2016 des ventes de bureaux libres en Ile-de-France. Le conseil relève ainsi une augmentation de 4% du nombre de ces ventes d'une année sur l'autre (de 371 en 2015 à 384 en 2016) mais un recul de 4% en un an des volumes placés avec 296 900 m² acquis par des utilisateurs finaux durant l’année 2016.

Ce ralentissement du marché est observé uniquement sur le segment des surfaces comprises entre 1 500 et 5 000 m² (65 200 m² placés en 2016 en repli de 31% d'une année sur l'autre), l'activité transactionnelle ayant été plus porteuse sur d’autres gabarits de surfaces : +3% pour  celles inférieures à 500 m², à +16%  pour celles supérieures à 5 000 m².

Selon les micromarchés considérés, les tendances sont contrastées : les ventes ont reculé de 14% à Paris QCA et centre ouest (63 500 m² placés en 2016, soit 21% du volume total); dans les autres arrondissements, elles ont, à l'inverse, progressé de 14% pour atteindre 95 000 m², dont 46 000 m² pour l'acquisition par ALTICE des 2 premiers immeubles de « Qu4drans» dans le 15ème. La hausse des volumes placés est spectaculaire en boucle sud comme à Neuilly-Levallois. Au sud, le marché revient à ses niveaux de 2012 après 3 années de disette; et dans le même temps, les cessions de surfaces tertiaires ont conservé leur dynamique d'expansion à Neuilly / Levallois.

Dans un contexte de marché de pénurie de l'offre où les entreprises désireuses d’acquérir leurs bureaux sont en compétition directe avec les investisseurs, les valeurs à la vente pour les immeubles de bureaux ont évolué ces dernières années pour former deux catégories distinctes :

-  La première concerne les surfaces en copropriété ou inférieures à 1 000 m². Dans cette catégorie, les prix des bureaux en Ile-de-France se distribuent sur une fourchette assez large qui tend à augmenter pour les valeurs les plus élevées : de 1 500 €/m² à Nanterre et à Asnières-sur-Seine pour atteindre jusqu'à 14 000 €/m²/an sur certains secteurs de Paris comme le quartier central des affaires ou les 5ème, 6ème et 7ème arrondissements. Dans l'ouest francilien, les valeurs sont comprises entre 3 500 et 9 500 €/m².

-  La seconde catégorie concerne les immeubles indépendants d'une surface supérieure à 1 000 m². Les valeurs de cessions y sont significativement plus élevées, de 3 à 43% selon les secteurs considérés, en raison du peu d'offre sur cette tranche de surface et de prestations plus qualitatives. Les prix de vente se rapprochent alors de ceux relevés sur le marché de l'investissement : entre 3 500 €/m² et 20 000 €/m². L'essentiel du marché parisien à la vente se traite pour les meilleurs immeubles sur des valeurs supérieures à 10 000 €/m².

Fin 2016, l'offre de bureaux immédiatement disponibles à la vente s'élevait, à l'échelle de l'Ile-de-France, à 322 200 m², soit un recul de 7% par rapport à l'année précédente. Le stock est aujourd'hui à son niveau le plus bas depuis 2008. La contraction de l'offre concerne tous les secteurs géographiques, mais Paris QCA et centre ouest (-22%) et la boucle sud (-16%) sont les plus impactés par cette tendance baissière. Malgré ce repli, Paris reste, après la deuxième couronne (121 700 m²), la réserve d'offres la plus importante en Ile-de-France avec 72 100 m² actuellement disponibles sur le marché. Ce chiffre parait toutefois bien faible en comparaison des volumes moyens de transactions dans la capitale (158 000 m² commercialisés en 2016). Le reste des disponibilités immédiates de bureaux à vendre se partage ensuite entre les secteurs de péri-Défense (34 800 m²) et de la première couronne nord (30 700 m²).

L'offre immédiate aujourd'hui identifiée se concentre essentiellement sur les petites surfaces : celles inférieures à 500 m², qui représentent 60% du stock total actuel.

L'offre à un an reste équivalente en nombre à celle observée l'année dernière, soit une cinquantaine d'offres pour un total de 117 300 m². La surface moyenne de ces disponibilités a - en revanche - augmenté nettement en raison de la part plus importante des surfaces supérieures à 1 500 m². On notera aussi le retour sur le marché de quelques immeubles de grands gabarits proposés à la vente. Cette offre future se situe à Paris hors du QCA ou du centre ouest : 1/3 sur les 37 000 m² disponibles sous 12 mois, dont 18 500 m² en péri Défense. Sur ce secteur ouest où les transactions ont été dynamiques en 2016, le retour d'une offre plus fournie est a appréciable.