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MarketBeat Lyon S1 2018

Magali Marton

Directrice Serv Etudes

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Ce qui suit est un résumé

MarketBeat Lyon S1 2018 : Hausse générale sur les secteurs du bureaux, de l’activité et de la logistique

Demande placée : un premier semestre prometteur

Au terme des deux premiers trimestres de l’année 2018, les volumes de transactions relevés font montre d’un beau dynamisme sur le marché des bureaux de Lyon : d’une année sur l’autre les commercialisations de surfaces tertiaires  - 137 900 m² au 1er semestre - enregistrent une croissance de 26%. Seule l’année 2013 avait fait mieux avec 146 800 m² de bureaux placés, c’est dire si la performance de la Capitale des Gaules est remarquable ; elle s’inscrit dans une tendance régulière qui conforte sa place de 1er marché régional. Ce résultat est prometteur pour le reste de l’année 2018 après 3 années au-delà de la barre symbolique des 270 000 m² de bureaux commercialisés.

Retour des grandes transactions

La répartition des signatures par taille de surfaces au 1er semestre 2018 reste globalement identique d’une année sur l’autre. On notera cependant la progression du segment 200-500 m², qui concentre 20% du volume total de la demande placée et le retour en force des transactions de plus de 1 000 m² avec plus de 74 600 m², soit 54% du total. Les très grandes signatures - c’est-à-dire celles supérieures à 10 000 m² - sont toujours absentes du marché, et la plus importante du semestre est à mettre au crédit de l’ESSCA dans l’immeuble « C1 » dans le 7ème arrondissement. De façon générale, les deux tiers de ces mouvements d’envergure ont concerné des surfaces de première main. Ces immeubles de classe A sont aussi moteurs pour des surfaces plus réduites -de 200 à 1 000 m²- dans des schémas à la division. Les surfaces de première main ont d’ailleurs été prédominantes sur ces segments de surfaces au 1er semestre 2018.

Gerland en intra, Est & Nord-Ouest en extra

La demande placée de bureaux s’est concentrée au 1er semestre 2018 aux deux tiers à Lyon Intra muros, un ratio assez inédit qui voit le poids des marchés centraux reculer (72% en moyenne sur 10 ans). Dans le détail, Gerland a pris le leadership de la demande placée à Lyon intra-muros grâce à 4 transactions d’envergure (plus de 2 000 m²) devant Villeurbanne / Tonkin et la Part-Dieu, davantage animés par des transaction de taille plus réduite (moins de  1000 m²). En périphérie, l’activité a principalement concerné l’Est (MOBILITY sur 4 900 m² à Jonage pour la signature la plus importante) et le Nord-Ouest (BUREAU VERITAS sur 3 400 m² à Champagne au mont d’Or).

Offre disponible : légère décrue

La tendance baissière observée en 2017 sur l’offre immédiate et à 6 mois s’est prolongée au 1er semestre 2018 mais sur un rythme plus lent (-3% en 6 mois). Les disponibilités représentent ainsi un peu plus de 373 000 m², soit un taux de vacance de 6,2%, encore loin du sommet atteint en 2015 (7,7%).

En termes de qualité des surfaces, l’offre de seconde main a reculé de 7% en 6 mois alors que celle de première main (neuve ou restructurée) a progressé dans une amplitude comparable. Les livraisons de bureaux sont pourtant importantes sur l’agglomération lyonnaise, de l’ordre de 136 000 m² attendus en 2018, mais les pré commercialisations vient entamer ces disponibilités futures avant même qu’elles ne parviennent sur le marché. Ainsi, sur les 73 000 m² de bureaux achevés au 1er semestre 2018, seuls 14 000 m² étaient encore disponibles à la livraison.

Le rapport 60%-40% en termes de répartition géographique de l’offre immédiate et à 6 mois entre le cœur d’agglomération et la périphérie de Lyon est resté inchangé mi-2018.

Gerland au cœur des disponibilités intra-muros

Lyon intra-muros concentre la majorité de l’offre de la métropole, avec plus de 223 000 m² disponibles, dont un peu plus du tiers concerne des bureaux de première main. Gerland représente la poche de disponibilités la plus  importante (21% du volume total), dont 80% de surfaces de 2nde main. Suit la Part Dieu, avec quelques 23 000 m² répartis sur une cinquantaine d’immeubles qui proposent pour l’essentiel des bureaux d’une taille inférieure à 1 000 m². Le secteur Carré de Soie / Grand Clément s’affirme au cœur des développements de Lyon intra-muros avec une majorité d’offres de première main neuves ou restructurées.

Nord-Ouest et Est : centres de gravité de l’offre en périphérie

La périphérie lyonnaise représente 40% des disponibilités de l’agglomération, un stock fortement concentré sur l’Ouest (31%) et l’Est (29%). La part de l’offre située sur les autres territoires périphériques reste toujours aussi importante, de l’ordre de 11 000 m², soit plus du quart du total. Les disponibilités de classe A représentent 26% de l’offre en périphérie lyonnaise, avec les volumétries les plus importantes relevées dans les secteurs Nord-Ouest (6 immeubles) et Est (8 offres).

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